违规的物业费你遇到过么？

近年来，房地产、酒店和公共服务行业的投诉大多存在争议，而消费者往往因为不了解相关具体法律、规定而放弃了维护合法权益的权利。昨日，长春市消费者协会针对目前几大消费领域现存的“霸王条款”及争议问题，与吉林常春律师事务所和吉林首华律师事务所的律师们进行了分析，以此帮助消费者解决实际生活中遇到的难题。

案例一

因没有产权 车位不允许出卖

2013年，消费者集体投诉称，在房地产公司购买了车位，当时合同中约定面积为34平方米，但在交付后发现实际使用面积只有12平方米，公摊面积达到22平方米，3个车位只能停下两辆车才能保证双侧车门下人。同时，对每个车位加收了1800多元的管理费。最终，经消协调解，房地产公司对业主进行了一定数额的补偿，但最终的停车问题仍没能解决。

吉林常春律师事务所丛培莲律师认为，按照相关规定，房子的公摊面积不应比实际面积大，而且地上房屋面积开发商已经进行了公摊，地下车位就不应再进行二次公摊。另外，由于车位没有产权，根本就不允许卖出，消费者即使购买了车位，也只是购买了使用权。

吉林首华律师事务所杨律师也认为，开发商将车位卖出属于侵权行为，且卖车位收入应该归全体业主所有，但现在消费者都没有这一意识，开发商将卖车位的行为当成了一种行业管理，消费者也大多表示认同，从而丧失了维护自身合法权益的权利。

吉林常春律师事务所钟鑫律师认为，地下车库一般是封闭管理，需要取暖、保洁、保安、摄像等综合服务，那么管理费的收取就较为合理。但如果地下车库没有专人进行各方面的管理，那么收取管理费也就不合理。

同时，钟鑫律师对丛培莲律师的观点也表示了认同。“公摊面积大于实际使用面积的行为属于典型的欺诈消费，遇到这种情况，消费者可要求商家停止侵权行为，并要求商家赔偿相关损失。”钟鑫说。

案例二

向业主收取地铁基金不合理

去年，另一群体消费者投诉称，购买了房地产公司的团购房，购买后被收取了地铁基金，而且是按照平方米收费。同时，对有线电视费用也是按照每平方米14.79元收取。

针对按照平方米收取有线电视费用和地铁基金的问题，钟鑫律师认为，2010年3月1日后，相关部门已经作出规定，有线电视、燃气等公用设施是不允许另外收取费用的，显然商家的这一做法是不合理的。“地铁基金与业主是没关系的，是政府的公益项目，让业主交纳地铁基金属于乱收费，业主可拒绝支付。”

案例三

物业费包含生活垃圾费 两项不能重复收取

2013年，消费者群体投诉购买的带装修房存在质量问题，而且未经消费者同意擅自更改设置，装修材料以次充好。地下车库未能按照合同中约定时间交付使用。入住前就被收取一年的物业费和垃圾费。

长春市消费者协会秘书长钟萍表示，以上情况经相关工作人员进行核实后发现，该开发商属于五证不全，房屋在没有通过政府验收的情况下就交工使用，而且业主不验收不签字不交费就不给钥匙。

对此，钟鑫律师认为，新房必须达到五证一书，才能交付使用。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的相关规定，商品房没有证书销售是不允许的，但该规定同时强调，房地产开发商当不具备交付条件时，买售人自愿接收入住则视为认同，买售人拒绝，以上规定才是成立的。“这就要看主动权在哪方，业主入住就表示认可了，不入住就可退房或要求商家赔偿。但从目前该案例看，业主已经签字了，那么就表示了认可。”钟鑫表示。

对于物业费用的收取，他表示根据《物权法》的规定，物业费最高收取不能超过半年，商家收取一年的做法显然是违反规定的。而生活垃圾的费用收取则更为不合理，原因是物业费就应该包含生活垃圾费用，两项同时收取属于重复收费。

案例四

限制自带酒水种类也是“霸王条款”

近期，消费者投诉在高档酒店消费时，酒店允许自带白酒，不允许自带红酒和啤酒。对此，钟鑫认为，餐饮行业限制消费者自带酒水的行为，不仅侵犯消费者的选择权，还涉嫌强制消费。

吉林首华律师事务所律师徐晶也表示，国家已经明令表示，“谢绝消费者自带酒水”属于“霸王条款”，是无效条款。目前市场上变相的各种格式条款，均是在“谢绝自带酒水”的前提下演变出来的，是变相的“霸王条款”。如部分餐饮企业虽然不禁止消费者自带酒水，但要加收服务费。面对这些格式条款，钟鑫认为，餐饮行业作为服务行业，其菜价中就已经包含服务费，加收服务费属于重复收费，是“霸王条款”的表现。

吉林常春律师事务所律师邹吉认为，如果餐饮行业在服务时额外为消费者提供了服务，可以加收服务费。但是消费者在消费过程中饭店并没提供更多附加服务，而要求加收服务费就是不合理的。如果商家在消费前不明示消费者，而在结账时直接收取该项费用，就是涉嫌欺诈。

案例五

更换公用设施被收费 消费者有权拒绝

日前，长春市一位消费者向消协反映，自己两年前就发现家中水表存在异常，找到长春水务集团供水服务公司(以下简称“供水公司”)要求进行检测。连续反映多次后，终于得以验表，结果显示水表没有问题。但是，合格的水表拿回家中继续使用后发现，在一个月家中没人的情况下水表却走了18个字。于是，消费者再次找到供水公司要求验表，但是供水公司工作人员在得知该消费者家中水表已经使用了七八年后，以水表安全使用期限为6年，超过6年的水表不再提供检验为由，拒绝了这位消费者。

随后，消费者向供水公司提出换表要求，对方表示可以进行更换，但是消费者要自己花120元在供水公司买表，因为自行买表、换表都算“窃水”。可是消费者去市场了解后发现，同样的水表，在市场上只需30元就可以买到。

丛培莲律师表示，既然市场上存在很多同类产品，那么供水公司就应该承认消费者享有自由选择权。案例中，供水公司向消费者传达出“你必须要用我提供的水表，不然我就不认可”的思想，属于强制交易。

同时，钟鑫律师认为，案例中供水公司的行为首先侵犯了消费者的知情权，“毕竟，水表使用年限为6年的这个规定，供水公司不进行告知没有人会知道。”其次，供水公司还侵犯了消费者的选择权，“因为正常来讲，消费者买谁家的水表都可以。”

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