长春市老旧住宅区物业管理工作取得阶段性实效

按照长春市旧城改造更新的工作部署，结合各城区、开发区的工作实际，确定了2016年老旧住宅整治任务155个，建筑面积1164万㎡，2286栋楼。到10月末，年初下达的工作工任务已经全面完成。

全市老旧住宅区整治项目粉饰楼体695栋，粉饰面积161万平方米，疏通楼外排水管道14.7万延米，清掏排水井8736座，改造楼内上下水管道7678延米;粉刷楼道150万平方米，更换破损楼宇门4762个，安装楼道灯19126盏，安装路灯3315盏，改造规范架空线路11.4万延米，新修小区道路33.1万延米，铺设方砖道路45.6万平方米;打通微循环道路152条，新增停车泊位10533个，新增绿化面积34万平方米，增加凉亭127个，配设健身设施496个，配件晾衣架1651个，新增物业管理用房1472平方米，安装监控摄像头648个。

为确保老旧住宅区物业管理工作落到实处，长春市进行实地踏查，摸清实际情况，从细化内容、提升功能和后期管理等层面入手，从事前事中事后全方位做好物业管理改造工作，为群众打造良好便捷宜居的居住环境。

一、开展普查工作，摸清整治底数

按行政区域、座落位置、建设年代、建筑结构、产权属性等开展老旧住宅全面普查，包括对已完成环境综合整治的230个住宅区开展整治效果“回头看”，进一步摸清了全市城区老旧住宅区的基本情况，建立基础信息数据库，实行网格化动态管理。

二、细化改造内容，提升整治标准

在项目改造前，长春市制定了“一平、两通、三化、四有”的综合整治工作导则。一平即综合整治后，老旧住宅区内道路通畅，路面平整。两通即楼内上水、下水管道通畅，园区内排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。三化即园区环境要美化，楼道、路灯要亮化，各类空中管线要规范化。四有即住宅区内重要设施设备有安全运行保障、有健身和便民设施、有垃圾收集设施、有符合基本需求的物业用房和管理组织。

三、加强功能提升，整治效果显著

改造不是简简单单的施工，今年综合整治工作不但要进行楼体外立面粉饰及建筑物节能改造，还要着力完善功能、改善环境、加强管理、综合提升，既看重“面子”，更注重“里子”。在注重功能提升的同时也兼顾了居民生活空间的释放，即道路空间释放、绿化空间释放、休闲娱乐空间释放及安全空间释放。一是在拆除违章建筑物之后，要还路于民，在小区内打通微循环，让交通更加顺畅，同时释放出更多的车位;二是释放出更多的绿色空间，让百姓生活在以绿色为主的，更加宜居的小区内部;三是释放出便民和服务空及娱乐生活设施空间，通过配建了一些体育休闲设施，让百姓得到身心健康保障;四是还安全空间于民，在整个建设过程中，尤其是打开微循环之后，通过安装监控摄像头，实现与公安部门天网工程相连接，让老百姓生活的更加安全舒适。

四、百姓全程参与，体现为民理念

在老旧住宅区整治的过程中我们始终坚持采取整治推进工作以街道社区为单位，百姓参与的措施。从整治方案的设计到工程的具体实施以及后续物业管理工作，全程邀请了社区百姓积极参与，并对老旧住宅区整治工作进行全程监督。尽管改造工程量大、涉及居民户数多，阶段性的对居民生活及出行造成一定不便，但仍得到了广大居民的理解、支持及配合，使综合整治工作得以顺利进行。2016年9月23日-27日，长春房地产暨相关产业产品展示交易会在长春市国际会展中心举行，承担老旧住宅区整治任务的各城区、开发区展示了长春市老旧住宅区的整治成果，受到了参观市民的一致好评。

五、注重后期管理，建立长效机制

为了更好维护整治成果，增强老旧住宅区整治后期管理服务力量，综合整治后的老、旧、散和物业弃管的住宅区，可以社区为单位，合理整合、划分物业管理区域，根据房屋规模、环境、配套设施和产权状况，以及居民的承受能力、服务需求等实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，实施不同的物业管理模式：一是专业化物业管理模式。具备引入专业化物业管理条件的住宅区，依据相关规定，在区物业主管部门指导下，在辖区街道办事处、社区居民委员会的组织下，成立业主大会，由业主大会选聘物业服务企业。受聘的物业企业应根据《长春市物业管理条例》的规定和《物业服务合同》约定，提供专业化物业管理服务并收取物业服务费。二是业主自治管理模式。由街道、社区组织召开业主大会，选举产生由5-7名成员组成的物业自治委员会，提供卫生保洁、房屋及设施日常维修、绿化维护等物业服务。三是准物业管理模式。对于不具备引入专业化物业管理的住宅区，由街道、社区成立小区物业管理服务机构，为小区业主提供基本的安全秩序维护、卫生保洁、绿化养护、设施设备管理等服务，并向业主收取一定的服务成本费。

六、试点先行，稳步推进老旧住宅区物业管理

长春市把“老、旧、散”小区作为实现物业管理全覆盖的重点，采取分类指导，逐步推广等措施，指导各区和开发区进行探索和实践：宽城区把物业管理作为“一把手”工程，设立应急资金和实行“以奖代补”推动管理;绿园区以建立街道、社区和企业联动机制推进管理，实现了“老旧散”和弃管小区专业化物业管理和社区指导业主自治管理全覆盖;二道区以建立长效物业管理机制推动管理，使环境差、问题多、无人管理的小区得到有效的改善，使有困难的业主得到基本的准物业服务。南关区已全面铺开“老、旧、散”住宅区自治物业服务工作，以设立街道、社区物业管理机构推动管理，率先在各街道办事处指导成立物业管理办公室，社区成立物业协调委员会，得到了居民的一致认可和支持。朝阳区以成立物业服务中心推动管理，为居民制定了三种服务模式，即菜单式服务、自治服务和自主服务模式;净月区以放权和补贴物业资金推动管理，下发《净月经济开发区关于进一步加强和改进物业管理工作的意见》，明确了下放至街(镇)、社区(村)的十二项权限，提出对现有59万平方米的回迁小区每年补贴物业资金239万元。形成了以专业化物业服务为主导，业主自治管理服务为辅助，社区组织准物业管理服务为补充，覆盖城区住宅区的物业服务格局，取得了良好的社会效果。新华社、吉林日报等媒体多次对长春市老旧住宅区改造和物业管理工作给予报道。

目前，全市城区老旧住宅区专业化物业管理和业主自治管理、社区准物业管理实现了全覆盖。