长春

楼市调控政策有变 限售政策来袭

2017年04月22日来源:搜狐财经行业动态责任编辑:fengyingjie

最近,政策又变了,这回限卖了!买了房子,需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让,这在历史上可以说绝无仅有。这时,投资者傻眼了,买房者纠结了。目前,成都、厦门、福州、广州、珠海等超过13个城市已经出台限卖政策。这个狠招能否抑制炒房,接下去楼市走势如何,还会出现怎么样的调控政策?

限售斩断楼市流动性?

启动限售地区(不完全统计)

厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让

福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续

青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

长乐(福建):取得不动产证未满两年的,不得上市交易

常州:新购房满2年方可上市交易

惠州:新购买的商品住房满3年方可转让

珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

东莞:升级限购,满2年才可交易

扬州:产权未满两年不得交易

杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易

海南全省:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让

为什么出现限卖?

“限卖”背后,是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温,以及由此带来的供需失衡的现状。

中原地产首席分析师张大伟认为,“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市,一定年限的限制转让,可以有效地降低投机行为。楼市调控在继续,但今年调控多了很多创新名词、创新措施,很多政策都颠覆了过去的游戏规则。

楼市调控三特征

以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房

例如:在京津冀、珠三角、长三角等地区,都出现除了中心城市调控升级外,周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。

恢复认房又认贷

一、二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策,抽走炒房者的资金杠杆,防控金融风险。

“T+N年”限制持有年限

历史首次开始系列城市限制持有年限,“T+N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。

房价将何去何从?

新一轮调控后,房价走向会是怎样的呢?

经济学家郭士英认为,如果说“限购”是迫不得已的话,那么“限卖”就离市场化更远了,这是要在回撤货币流动性的同时,降低房产本身的流动性,已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去,房地产市场的跌势会加快加大。

郭士英称,给房价刹车,这次的力度非常大,后期还要看货币政策的力度,预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程,但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了,只是我们还没有看到报道和数据出来。

民建中央经济委员会副主任马光远认为,思考房价的问题,关键在于掌握三个维度的逻辑:

一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响,房价的表现也受制于政策的变化,在政策一松一紧之间,房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格,每次都是见效的。

二是供需的维度。供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展,住宅市场供需基本平衡,但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟,必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题,真问题是资源错配,是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律,从而导致出现人为的短缺。

三是价格的逻辑。房价的绝对值已经很高,这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万,如果按照人均收入,房价中位数,房价收入比,租售比等一系列的指标看,目前的房价不仅绝对值处于高位,而且按照很多指标来权衡,泡沫化程度已经很高。

当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候,短期出现降温是必然的,在限购限贷等政策的影响下,一些热点城市价格出现调整也是大概率。

楼市拐点将遇?

限售比房地产税更厉害?

楼市调控三

从3月底至今,全国各地掀起了新一轮调控热潮。截至4月14日,共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。不得不承认,中国的房地产调控政策储备比土地储备有底气得多。

限购政策已经存在8年,人们并不陌生,也早已放弃争论它存在的合理性。但从今年各地的政策看,单单限购已经不足以稳定房地产形势了,还加上了限售。

所谓限售,是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续。

以往历次调控的主要政策,不论限购限贷还是调整税费,都是针对交易环节。除了试点房产税的上海和重庆外,对房地产持有环节的调控几乎没有。

一直以来,房地产税都被认为是抑制投机、稳定市场的重要措施,但由于2014年中国官方明确提出,房地产税由试点转至立法先行,这一针对持有环节的政策便暂时退出了调控舞台。

不过,现在在持有环节做文章的限售政策出现了。

和房地产税相比,它的持续性不强,限售仅两三年最多不超过5年,并且还会随房地产形势变化产生变数,但在政策存续期,它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。尤其是与限购政策结合,短线交易的空间消失,成交量价自然会回归理性。

目前,实行限购又限售的城市,按出台政策的时间顺序看有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是,隶属保定高碑店市的白沟镇,限售时间最长,为5年。

这些限售的地区,大多位于京津冀、长三角和珠三角,成交旺盛,且以新房市场为主,二手房交易远不如一线城市比重大、活跃度高。因此,限售对二手房市场的影响有限,也就不容易对整个城市的供应量产生大的影响。

这其中有一个例外。北京链家称,自4月8日起,对在链家成交未满12月再次出售的房源,不予接受委托。

这非常有趣,北京并未执行限售,上述内容姑且称为“链家版限售措施”,尽管链家不接受委托,还有其他中介,但是要知道,2016年北京新房和二手房成交比例大约为1:2,而链家大约占据了北京二手房市场的半壁江山,有着举足轻重的市场地位。甚至可以说,链家这一公告影响的房产的数量,超过了很多限售的地县级市。

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