长春

昔日楼市“东大仓”增城黄埔变成了“东大荒”?

2017年06月11日来源:羊城晚报其他资讯责任编辑:网络整理

【以下信息来源“羊城晚报”,由楼盘网于2017-06-11 19:22:19整理提供】

昔日的楼市“东大仓”增城、黄埔由于迅速去货几乎变成了“东大荒”。

近日,在广州市国土资源和规划委员会网站上,挂出了《关于公布广州市2017年建设用地供应计划的通告》,光是黄埔一个区今年就共新增21宗住宅用地,增加的住宅面积初步匡算将达到400万平方米以上(以下的土地面积均按建筑面积计算),“渴市”的黄埔楼市将会就此解渴?

生态环境较好的东部,未来将是楼市发展的重点区域之一

去库存时间为3个多月

阳光家缘统计数据显示,截至本月5日,黄埔区可售一手住宅共4987套、约52.02万平方米,远比花都、南沙、番禺、增城少,位居全市第五,比第六名荔湾区的4348套也多不了多少。

网签数据显示,今年前5个月,黄埔区累计网签一手住宅7768套、约77.18万平方米,月均网签1554套、约15.44万平方米。这一去货速度,若论套数,位居全市第二,仅次于增城;若论面积,排名在增城、花都之后,位居全市第三。

若按今年前5个月的平均数据来计算,黄埔区一手住宅消化周期,若按套数计算,约为3.2个月;若按面积计算,约为3.4个月。

黄埔区宅地供应量最大

今年第一季度,住建部和国土部发布通知:根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;对消化周期18-36个月的,要减少供地;对消化周期6-12个月的,要增加供地;对消化周期6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

广州市这一轮土地供应,可谓响应号召。

今年广州共有260块建设用地出让,供应量达2050万平方米,其中宅地65宗,共574万平方米。根据合富研究院的数据,在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后,后续可供出让的含居住用地(包括居住用地、商住、混合用途)共364万平方米。

其中,黄埔区宅地供应量最大,达到21宗;其次为缺货的白云区,有12宗;增城、番禺紧随其后,各有10宗;荔湾有6宗;海珠、从化各有2宗;花都、南沙分别仅有1宗。

根据已经公布的部分土地概况估算,黄埔区将可新增400多万平方米住宅,其中主力供应在原萝岗板块,但也不乏化工地块、鱼珠木材厂宅地等热门地块。

不过,合富研究院分析认为,由于其中占大头的是各种安置用地,再扣除今年前5个月已经拍出的土地,实际上后续新增供应的住宅用地可能不足100万平方米。

将新增近万套一手住宅

“之前黄埔区的一手住宅供应偏紧,特别是在老黄埔区内。”合富房地产研究院顾问黎文江认为,“如果这次的供地计划能够全部实现,按照100平方米左右的套均面积来计算,可以新增近万套一手住宅。”

虽然黄埔区新增的住宅用地较多,但黄埔楼市的销售量也大。黎文江认为,新增的近万套住宅对黄埔区来说并不算多:“去年黄埔区的户籍人口为40多万人,但常住人口有100万出头,增加了这么多人口后,人口规模还是小于番禺,仅仅和增城差不多,未来黄埔还有人口增长空间,这样的住宅增幅并不大。”

黎文江还认为,寄希望于这批新地块来降低黄埔楼价并不现实,因为新增供应量(算上今年已经出让的土地)和黄埔区一年的销售量差不多,而且这批新增土地当中不少涉及三旧改造,“旧厂和旧村改造的拆迁时间有时不可控,所以有些地块在今年内未必能真正转让”。

黎文江说,受建设用地指标的限制,黄埔未来也不会有太多的新增土地,住宅用地主要是老港口、旧村、旧厂改造居多,由于是二次开发,拆迁成本较高,开发成本也比完全意义上的新地更高。

真正融入大广州的东部

黎文江认为,未来的黄埔区将会和过去的黄埔区有很大的区别:“因为原萝岗发展较快,去那边买楼的人较多。萝岗的发展本身也逐渐向东转移,从原来的科学城、区府板块沿着地铁21号线发展,贯彻整个区域。但如今的黄埔已经不是过去的黄埔,地铁、教育等配套设施更加完善,因此楼价比以前什么都没有时贵是可以理解的。”

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示:“东部区域的发展后劲非常值得购房者关注。东部是广州重点发展居住功能的新区域,这里的基础设施在不断完善,特别是地铁,将使东部的购买人群从以前的当地工作人群,发展为更多来自广州市的人群。未来几年,东部将会发生质的变化,我们不能再用之前的数据和客户来看黄埔和增城,因为它们已经不再只是黄埔和增城的楼市,而是属于整个大广州的市场,未来空间将会更广阔。”

赵卓文认为,黄埔区加大住宅土地供应对整个广州楼市都有好处,一来可以减缓楼价上升的速度;二来黄埔、增城再怎么发展,与中心区楼价相比还是洼地,东部供应量增加,对全市整体均价的平稳有利。更关键的是,东部的发展已经不只是短期房地产供求影响的问题,去年广州增加50多万常住人口,广州需要引导人口往外走,东部是一个不错的选择。

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