调查：长春市10套房源有4套中介人员承认不实

今年一季度，伴随着房地产市场持续升温，中介的交易量提升了30%到40%。但与此同时，与房地产中介有关的投诉不断增加。中消协日前公布的《房屋家居领域投诉情况专题报告》显示，房屋中介虚假宣传隐瞒实情、房屋中介乱收费及资金监管违规操作等侵害消费者权益的问题开始增多。

记者近日调查发现，长春房屋中介市场也存在类似问题，房源造假、炒作房价等情况并不鲜见，有的中介甚至将各色“钓鱼术”应用其间，俨然成为行业“潜规则”，让购房者防不胜防。

5月6日，住建部副部长陆克华透露，住建部正在制定整顿、规范中介市场的新政，该文件即将印发实施。新规出台后，房屋中介市场的乱象有望得到整治。

手段1 设置虚假房源

我们的房源信息天天刷屏，你不通过中介，保证永远没有人看到你的信息”

最近，家住长春市武汉路的付女士在网上发布售房信息，没成想跟房屋中介惹了一肚子气。

付女士告诉记者，她考虑到费用问题，没打算通过中介发布房源，而是打算自己打广告把房子卖掉。但她的房源发布后第二天，就被淹没在网站数百条房源信息中，需要打开第5页才能找到，“这样的位置根本不起眼，很少有人看到。”付女士说。

果然，连续3天，她都没有接到一个购房者的电话，反倒是隔几个就能接到一个房屋经纪人的电话。

“我有个客户看上了你的房子。”售房信息发出后不久，付女士接到了第一个看房电话。

第一个来看房的购房者竟是中介介绍来的，这让付女士产生了疑惑，“你的客户怎么会知道我的房子?”这位经纪人称，是自己在网上看到了付女士的房子，于是介绍给客户，客户很感兴趣，打算看房。虽然她没和这家公司联系过，但想到能把房子卖出去，于是欣然同意看房。

当晚，这位经纪人带着2名女子来到付女士家看房，“购房者”还拍了屋内照片，而后离开，过后再也没有消息。

过了几天，让付女士惊讶的一幕发生了。有一天，她上网查看房源时偶然发现，自己的房子信息被一家房屋中介登记在网上，还发布了她家的照片。付女士的要价是50万元，而房屋中介打出的价格只有48万元。“他压低价格，我的房子还怎么卖出去?”这让付女士非常气愤。

经过沟通，这家房屋中介同意删除这条信息。事后付女士才知道，前来看房的购房女子是房产经纪人的同事假扮的。回想起那天看房的一幕，中介经纪人留下的一句话让她后背发凉：“我们的房源信息天天刷屏，你不通过中介，保证永远没有人看到你的信息。”

卖房时遭遇中介骚扰，可卖了房子也不消停。今年4月，家住长春市同志街的韩先生通过中介卖了一套二手房，可半个月过去了，还能接到中介打来的电话，“你什么时候卖房?”

原来，韩先生当初在多个中介登记了售房信息，如今网站上依旧有这套房源的图文信息，而且标价不一，相差数万元。他拨打了多个中介经纪人的电话，可对方并不着急删除，反而将这一不可能成交的房源当做“钓鱼”工具，一旦购房者询问房源时，经纪人会立即转而介绍其他房源。

网上发布虚假房源信息，已经是行业内的“潜规则”。但从事二手房中介多年的姜迪(化名)说，其实中介发布假房源也是无奈之举，“很多中介发布假房源，既是为了吸引客户注意，也是为了对抗同行竞争。”

“在业内，这叫广告房，就是通过低价的虚假信息吸引购房者，获得对方的联系方式后再推销真实房源。”房屋中介经理姚伟(化名)介绍说，为了吸引客户，中介往往发布一些“价位明显低于同等地段”的虚假房屋信息。

记者调查发现，目前发布长春二手房源信息较集中的网站有三家，搜索结果都是按时间排序。为了让自己的页面在搜索结果中排名靠前，经纪人每天都会刷新房源，这样带来的结果就是，一套房源换几个价格重复发布，内容真假不一。当购房者打电话询问时，很可能会得到这样的回答，“这套房子房源刚卖掉”，“建议看看不在一个楼层的同一户型”，“户主临时提高了售价”……姜迪表示，用质高价低的虚假房源吸引顾客上门，更主要的是为了获取顾客的联系方式、预算成本以及最大承受价位等信息，这些信息通常会被中介公司的内部系统一一录入，通常一位客户会被不同中介业务员反复联系推荐房源。

手段2 抢夺独家房源

有的买家一来看房，就开始挑剔房子的各种缺陷，并且直接要求大幅降价”

几乎每个房主在售房时，都有被中介劝说签“独家代理协议”的经历，贺女士就是其中之一。

去年11月，家住南湖中街的贺女士计划将手里的一套房出售。最初，她只是将房源挂在了小区附近的两家二手房中介，但两家中介都要求和她签独家代理协议。考虑到把房子签给一家，意向买家会减少很多，贺女士迟迟没有答应。

可房源挂出近一个月，看房者寥寥，其间中介带客看房也是走马观花。正当贺女士为此心烦时，其中一家中介的经纪人抱怨说上门看房不方便，又劝她签独家销售协议。贺女士在中介的反复劝说和保证下，签署了独家速销协议。

这套房子最初报价60万元，协议签署后，经纪人劝说降5万元，贺女士同意。中介承诺一个月内售出该房源，并给了她5000元的诚意金。经纪人信誓旦旦地表示，会集中店里的资源，大力推广该房源。

独家协议签署后，贺女士本以为房子价格便宜了，会很快出手，但这之后中介带客看房量依然很少，而且她觉得，经纪人带来的看房人并不全是真实买家。

“有的买家一来看房，就开始挑剔房子的各种缺陷，并且直接要求大幅降价。”看房过程中，贺女士感觉中介并没有像承诺的那样力推她的房子，反而旁敲侧击表示这套房子的价格定高了。一晃一个月的协议期将满，贺女士的房子依旧没售出，而经纪人已经在劝说她续签并且再次降价。

在贺女士看来，独家销售并没有按时按格售出房子，反而影响了与其他意向购房者的接洽。在她眼中，独家房源已成为中介向自己压价的手段。而在买家眼中，独家房源则成了高价的代名词。

“中介推荐的独家房源，首先就意味着中介费没有降低的空间。”姜迪介绍，以贺女士的房子为例，如果没有签独家房源，中介费最高也就是房价的2%，最低则可降到0.5%。但签署独家协议后，中介付出的诚意金和委托售房协议公证费也要纳入成本中，中介只有卖得高，才能把这部分钱赚回来，因此购房者的讲价空间很小。贺女士说，虽然她得到的房款没有变化，但买家支付的钱却多了不少，有买家就以此要求她适当降价。

除了中介费外，在部分买家看来，中介签下独家房源，就是靠着向业主承诺高价售出，很多房源的价格就是被冠以“独家房源”的形式哄抬起来的。姚伟介绍，曾经就有购房人向他抱怨，自己看中的房子业主本来的心理价位是80万元，中介为了能签下独家销售协议，反复游说业主，表示他的房子一定可以卖到90万元，无形中炒高了房价。

“经常有卖家觉得价格被压低、而买家觉得价格被定高的情况。”姜迪说，这是由于买卖双方缺少获得市场信息的渠道，彼此又无法沟通信息造成的。买家并不了解卖家定价背后的过程，买家抱怨价格过高反而成为中介说服卖方降价的理由。曾经有经纪人以55万元买断了一套房，最终卖出80万元。整个交易中，经纪人从中受益颇丰。

姚伟认为，签约独家房源已成为各家中介垄断房源的重要手段，公司甚至将此与员工收益挂钩。在利益驱使下，经纪人纷纷以高于市场价争抢房源，一定程度上助推了房价的上涨。

手段3 隐瞒房屋真实情况

中介保证说可以办理。当时为什么没有提示风险?现在把责任都推给了我”

白女士在长春打工多年，终于攒足一笔钱准备买套二手房。她在网上注意到一条中介发布的房源信息，没想到却是噩梦的开始。

联系中介的第二天，经纪人就安排白女士与房主看房。看房时，一对中年男女来得急匆匆，询问后得知他们是房主子女，而不是房主本人。白女士觉得不稳妥，说要再考虑一下。房主子女赶紧解释，房屋产权在他们父亲名下，卖房是因为老人病重，他们需要筹钱治病，并出示了房主在病床上的照片。中介经纪人也一再劝说，这套房子格局好，因为着急出售价格也很便宜，实惠难得。

白女士对此十分同情，但提出没有房主授权，以后无法变更合同。可中介负责人保证，这些问题他们都能够解决，可在合同末尾加入补充条款加以限制，还说只签一个先期合同，以后执行时再重新签。

白女士相信了中介，同时在补充条款中明确备注：“在更名过户中出现任何罗乱，合同终止，三方免责。”随后，双方签了买卖合同，并按约定交了相关费用。

几天后白女士来到该中介送材料和首付款，遇到了房主女儿，她称：“因为父亲病重，无法明确表达，所以无法进行委托及公证，并且医院已经发了病危通知。”

当白女士找到该中介经纪人询问其能否继续购房时，对方表示只能等老人过世后办理。一个月过去了，白女士夫妇再次来到该中介，经纪人表示，合同无法履行，但坚决不退5000元定金。

“中介当时为什么没有提示风险?现在把责任都推给了我。”白女士说，经纪人说这与他们无关，他们只负责牵线。白女士签署了免责协议，就应该由自己承担后果。

姚伟介绍，当前，房产经纪业务门槛低，一些房产中介不顾委托人的利益，擅自行事，如代购房人接收房屋、擅自截留代收的购房定金和购房款、为牟取私利不当使用委托人的个人信息、在售房人仅作意向出售登记尚未正式与购房人达成协议的情况下擅自进行网签等。最终，中介许下的“空头支票”却要由消费者买单。

手段4 中介收费名目繁多

天下没有免费的午餐……其实中介更多的利润空间来源于各种代办手续费”

中介帮助买房者办理手续，是很多买家会选择的服务。各家中介公司都收取中介费、服务费这两笔费用，基本上价位相差不多。然而，办理一笔贷款，中介公司该收多少钱?并无明文规定。此外，中介费本身弹性很大，不少经纪人“看人索价”，购房者并不清楚收费标准。

日前，长春市民李先生在普阳街购买了一套90平方米的二手房，当时商定的中介费是2万元。可是签完购房协议后，李先生认为中介费有些高，提出让中介公司“让一些”。经过一番讨价还价，李先生说，中介公司为他降了6000元，这样双方才达成了协议。

然而二手房买卖交易手续复杂，涉及部门多，包括中介、公证、银行、评估、担保等，办理按揭贷款所需的各项手续也颇为繁琐，所以买卖双方都会委托中介办理。

记者从长春市物价局了解到，自2015年年初，国家对二手房买卖交易中关于中介居间服务费的收费标准已经取消，由市场定价。

那么现实中，中介经纪机构又以哪些名目收取费用呢?据某位业内资深人士介绍，房产中介的收入主要是服务佣金，目前长春市的中介服务佣金普遍为2%。对于房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。

某位业内资深人士表示，“交易中涉及的评估、银行等对口机构，因为存在利益关系，对于中介这类能批量提供客源的渠道有优惠政策，而对于个体散户则是按照中介收取的价格执行，中介通过‘吃差价’赚取客户的费用。”

“天下没有免费的午餐，除各环节收取的基本费用外，其实中介更多的利润空间来源于各种代办手续费。”不愿透露姓名的业内人士补充道。

按照国家有关规定，房屋中介费的收取应该注意：房屋中介已经服务收费后，不能就同一笔交易再次收取咨询费;办完过户手续之后才能收取服务费，服务费原则上由买卖双方平摊，也可按买卖双方约定的分摊办法执行;服务活动中涉及政府机构收取的税、费不包含在服务费中。房屋中介提供服务应明码标价，并由客户自愿选择，不准强制和诱导客户。

“为了避免日后产生纠纷，在合同上应把代收费后中介要办理的项目、按什么标准收费、收多少费用写清楚。双方为收费问题发生纠纷后，无论是向房管部门投诉，还是到法院打官司，有了合同就好处理。”姜迪表示。

消协提醒

买卖二手房警惕三大陷阱

近几年，因购买二手房而发生的纠纷屡见不鲜，长春市消协每年接到五六十件投诉，而且数量逐年增加。由于二手房交易涉及金额大、流程复杂，特别是买卖双方在房地产专业知识和法律知识上的掌握程度不平等，购房者又缺乏防范风险的经验和知识，明显处于劣势。

合同纠纷中，房屋中介存在道德意识问题。一些不法中介利用自己的优势条件，为获得最大利益，在购房合同中设置陷阱，蒙蔽买卖双方，使购房者损失了利益又有口难辩。

长春市消协秘书长钟萍表示，目前部分房产中介设置的“陷阱”主要分为三种：第一种是为日后履约时占据主动，将最终未达成交易的买房人缴纳的意向金据为己有，买房人反而要承担违约责任;第二种陷阱是合同内容极不公平，体现在回避中介的责任，严重违背合同要合理分配合同双方权利义务的精神;第三种陷阱是交易未成先收取服务费、附加服务费，并虚设房源信息套取费用等。

本版温馨提示：理财非存款，产品有风险，预测收益不等于实际收益，投资须谨慎。

近日，记者对长春市部分房屋中介进行暗访时发现，部分中介为了争抢客源和应付公司考核，在各大租、售房网站发布虚假房源信息。在记者暗访的10套房源中，有4套房子中介人员直接承认发布的是假信息，“就等着客户来电，再推荐别的房源”。

而腾讯网对全国200余重点城市开展的“房产经纪行业社会认知调查”显示，有超过五成的网友表示在租房时对中介“不信任”，表示“很信任”者只有寥寥的3.2%。

经纪人承认发布虚假信息

在房地产网站上，充斥着大量的租房信息，其中只有少数显示为个人房源，其他的基本都是中介公司的经纪人所发布。

记者在网上随机挑选不同地点的10套房源进行暗访，在与经纪人电话联系后被告知，其中6套房已经“租出去了”。对方在详细询问了记者对房子的各种要求后，又称有更合适的房源，“可以过来看”。另有4名经纪人直接承认，所发布的租房网帖是假的。

在两天的采访中，记者共接到8名经纪人的电话，询问“什么时候可以来看房”。记者共看了4名经纪人推荐的房子，只有一套房子的面积、价格和网上标注相同，但照片也存在不符。58同城网上一则租房信息显示，卫星广场旁有一套54平方米的房源，记者实地查看目测仅30多平方米。经纪人的答复是，这套房子没有扣除公摊面积。至于为何在网上用其他房子的照片，经纪人直截了当地回答：因为原房主平时不愿意打扫卫生，所以只好拿另一套格局相仿的二手房照片代替。

发不实信息为了“抢客户”

为何很多租房网帖不实?多位经纪人表示，自己这样做也实属无奈。

“比如同小区同户型的房子，别人发的价格是1400元/月，我发1600元，一整天也不会有客户打电话。”经纪人周明(化名)说，租客都喜欢“房美价廉”的房源，然后才会联系看房。如果中介都发布真实信息，租房网帖也不会这样乱，但一有人开始发不实信息抢客户，整个市场都跟风，“我也不愿这样做，但为了抢客户，只能学这些技巧”。

周明说，目前网上的租房信息，“不符实的内容多少都会有点，面积有差别，价格低一点，冒用图片的”。即便标着“100%真实房源”，也不能全信。多位经纪人表示，在网上发布不实信息，除了能增加客户量外，另一个重要原因是应付公司业绩考核。

以周明所在中介为例，公司规定他每天要在58同城等网站的租房频道上各发3条租房信息。公司给经纪人买VIP会员账号，这个账号最多能发60条信息，刷新100条信息。他所说的“刷新”，就是将之前所发的网帖更新，占据网页的前列，好让客户最先阅览到。虽然周明手中只有6套房源，但他在几个网站上共发了20多套房源信息。

经纪人曹先生介绍，吸引到客户后，会按照公司规定将客户需求、联系方式等录入公司内部系统，扩大客户资源。公司有时还会抽查暗访，确保员工录入客户信息无误。此外，公司还设定了任务量，要求经纪人每天回访10个客户，回访20个房源户。为了应付公司的考核机制，很多经纪人发不实信息招揽客户。

信任者只有寥寥3.2%

买房者和卖房者真的这么容易上当受骗?4月初，腾讯网对全国200余座重点城市展开了“房产经纪行业社会认知调查”，13.8万房产消费者参与了该调查。通过对经纪人素质、收费高低、房源信息等几个方面调研，认为对房产经纪人整体素质提高迫在眉睫。数据显示，有超过五成的网友在租房时对中介不信任，很信任者只有寥寥3.2%。

被调查者对中介经纪人职业素养的印象，认为“好”的在16.8%~20.4%之间，认为“一般”的在32.9%~37.6%之间，而认为“很差”的则高达四五成。

从业人员的素质高低，直接反映在整个行业上。说中介“很好”的网友只占1.9%~3. 8%，而说“很差”的在16.8%~27.3%之间。

目前，无中介房源信息越来越少，因为中介依然是获得房子的主要信息来源。57%以上的网友认为中介收取费用太高，特别是租房的佣金。

虚假房源一直是二手房行业痼疾，中介公司经常用虚假信息吸引客户，殊不知“狼来了”对行业形象的损害巨大。超过70%的网友认为，房屋中介公司提供的房源信息存在虚假内容，提供假房源、乱报房价、隐瞒房源缺陷等乱象普遍存在。而认为中介提供房源真实可靠的，只占8.9%到14.8%。多数人群对中介行业的信任度仅为30%~50%，完全信任中介人员的消费者所占比例仅为个位数。

国家将开展专项整治行动

为了规范中介市场，住建部曾在3月份透露，对于中介乱象将从七个方面予以整顿，包括规范中介机构房源信息发布、全面推进房地产转让合同网签、切实加强房地产交易资金监管、强化对房地产中介机构的备案管理、加强中介机构从业人员管理等。

住建部部长陆克华表示，整顿、规范中介市场的新政即将出台实施，而且这个政策将是细化和具有可操作性的。

以规范房源信息发布为例，住建部就提出，一是真实。要求中介机构在房源信息发布前要经委托人同意，同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布，中介机构不得以虚假的信息、虚假的价格进行“钓鱼”;二是信息要全面。要求中介机构编制统一的房屋状况说明书，标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或者租金、物业费等内容，不得隐瞒房屋的真实情况，防止欺骗误导消费者;三是要求信息准确，不能图片与实际不符;四是信息及时。要求中介机构发布的信息必须是正在出售或者出租的房源，各种渠道发布的信息必须一致，已经完成交易的，应当及时从网站、门店上撤除房源信息。

陆克华还透露，住建部即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动，对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期整改，记入信用档案，取消网上签约的资格;情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单。

业内提醒—买卖房屋要选择正规中介

随着今年年初国家对房地产扶持力度加大，全国一二线城市房价开始上涨。一些房屋中介借机拉高房价，与房主签订独家代理，发布虚假房源等问题引起政府有关部门关注。

不过长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全认为，虽然长春市房屋中介行业也存在这些现象，但这不是导致本地房价上涨的主要因素。此次新政主要针对北上广深等一线城市大的房地产中介企业进行整顿，对长春房地产中介企业影响不大。

省住建厅和长春市房地局每年都对房地产中介机构进行整顿和检查。王义全透露，今年4月份长春市房地局对中介机构进行整顿，主要涵盖检查合同、违规操作、虚假房源和首付监管等几个方面，发现一些中介机构存在代理费标价和实际收取不符、在市场竞争中发布虚假广告等问题。一些房屋中介，通过不合理收费来达到扩大利润的目的。比如，有的中介在收取0.5%的中介费后巧立名目，又收取0.5%到1%的检测费、保证金、保险费等。长春市房地局市场处和稽查队已经要求这些房屋中介企业限期整改。

王义全表示，目前长春有房屋中介机构超过2000家，存在不按标准收费或巧立名目收费的只占少数。他提醒买卖房屋的市民，一定要选择在长春市房地局备案的正规中介公司。

由于消费者对房地产观望情绪比较重，2014年和2015年二手房市场交易量和价格都不景气。但2015年下半年到2016年第一季度，政府出台了一系列市场扶持政策，包括取消了限购限贷、对税收进行调整，近期又推出营改增，给整个房地产交易释放了强大信号。王义全介绍，今年第一季度长春市二手房交易量同比去年上涨了30%到40%，截至目前二手房均价为6500元/ 平方米左右，与年初相比上涨了5%。

随着二手房交易量增加，王义全表示，商会作为行业自律组织，将从经营理念和售后服务质量以及客户满意度等方面，来引导和管理商会企业。目前，商会已经相继出台了一些规范和标准，对中介机构违规行为进行处罚和公示。下一步，商会将加强国家政策落实，和政府相关职能部门对接，发现问题中介，及时上报到行政管理部门进行处理，绝不姑息。维护行业形象，规范企业发展。