购房契税新政策2016 最新契税怎么算

2016年的蚌埠楼市，随着首付比、公积金等各项买房利好政策的出台，一路“稳步小跑”，去库存仍是主调。

国家统计局前不久发布的70城房价数据显示，蚌埠11月房价比去年同期涨了8.2%，高于三线城市的平均涨幅。同时，蚌埠新建住宅库存4年来首次跌破1万套，去库存效果初显。

中央和地方出台的条条政策如何在背后影响这些数据?让我们回到2016年初，沿着时间线逐一回顾。

全国性政策：先放宽，再调控

2月2日——首付降了

首套房首付最低两成

今年2月份,中国人民银行和中国银监会联合下发了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的相关规定。政策规定，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

这就意味着购房者的房贷压力一减再减，购房的“门槛”进一步降低。

政策落实方面，据2月中旬调查,20%的首付比例在蚌埠已经大面积实行,但是，仅仅针对同一个楼盘，合作的多家银行执行的政策各不相同。

12月中旬，蚌房网又对蚌埠各大银行进行了首付政策调查，发现各家银行首套房贷最低首付均为两成。

2月17日——契税降了

契税、营业税税率调整

2016契税最新规定如下：

自2016年2月22日起，对个人购买家庭 住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

蚌埠不少改善型楼盘适时推出了“买房送契税”等优惠活动或者契税新政实施后可以优惠多少等宣传文案来进一步吸引购房者。相对于之前的降息、降首付,减契税的政策为老百姓带来的实惠更明显,对楼市的刺激也更有效。

5月1日——营改增了

二手住房满2年免征

营业税改增值税在5月1日正式实施。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

在目前的营业税模式下,蚌埠市民二手房买卖,不满两年的房源将按照房屋总价征收5%的营业税,由地税部门征收;而5月1日后,按照“营改增”过渡政策,房屋总价的5%将作为增值税缴纳进入国税部门。也就是说,在过渡政策的有效期内,对于买卖二手房的蚌埠市民来说,实际需要缴纳的税费基本无变化。关于这个“过渡期”究竟有多长,目前的文件并未给出明确的时间。

6月3日——商可改租了

鼓励个人出租房

6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。要求落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房;　支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

鼓励个人出租自住房,实际上是鼓励住房投资行为,这对于后续房地产市场的投资行为有积极引导作用。与此同时,允许商业用房改变为租赁用房,这是目前去库存导向下的一个重要创新,对于盘活存量资产等有积极意义。

9月后——开始调控了

房地产市场已经面临三轮调控

第一轮是从9月30日开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮：主要特征是从限购、限贷、土地供应等方面调控;

第二轮从10月8日到11月27日，主要特征是：出台调控政策城市继续发布调控落地执行细节，与此同时，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动;

第三轮是上海发布全面信贷收紧。虽然到目前只有一个城市，但这是第一个提及全面恢复2014年“9·30政策”之前认房又认贷的严控城市。

地方政策：去库存

年初——改造棚户区15000户

2016年是“十三五”规划开局之年,也是蚌埠市完成棚户区(城中村)改造攻坚之年。为确保蚌埠市在老工业基地城市中率先完成集中连片棚户区改造目标,2016年,蚌埠市将实施棚户区(城中村)改造15000户,其中棚改货币化安置比例达50%以上,此举也将进一步提高国开行贷款使用率。限度发挥市场杠杆作用,有效打通棚改安置房与商品住房市场流通，可为蚌埠消化一定的库存。

6月——安徽楼市去库存

6月22日,安徽省政府对外正式发布了《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》(以下简称《意见》),到2020年实现供需基本平衡,房价基本稳定,有效控制市场潜在风险。加强商品住房供应管理,保障供求基本平衡,保持市场稳定,控制房价过快上涨,避免大起大落。

1月——公积金异地贷款全面放开

之前我市住房公积金异地贷款针对省内,目前,该政策已经全面放开,只要夫妻二人在国内任何一个城市缴纳了公积金,且至少有一人是蚌埠本地户口,均可申请异地住房公积金贷款。

比如,在蚌埠出生长大的付先生,大学毕业后去了上海工作。虽然付先生的住房公积金一直是在上海缴纳,但他的户口一直还留在蚌埠。如今,付先生想要在蚌埠买房,就可以在蚌埠申请住房公积金贷款买房。

早在去年9月，住建部就发布通知明确了公积金异地贷款流程，但因跨区域的信息封闭等原因，当时该政策在蚌埠还难以落地，蚌埠从2016年1月出台了公积金异地贷款细则。

7月——降低住房公积金缴存比例

根据相关文件要求，蚌埠市单位和职工住房公积金缴存比例最低为职工上年度月平均工资的5%，最高不超过12%。除了调整缴存比例，我市还对缴存基数进行控制。缴存住房公积金的月工资基数，最高不得超过蚌埠市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍，最低不得低于安徽省政府公布的蚌埠市最低工资标准。各单位可按照全额工资加奖金及补贴核定工资基数上报。

蚌埠市住房公积金月缴存最高基数为14384元，即月缴存额上限为单位和职工各1726元，合计最高不得高于3452元;月缴存最低基数为1350元，即月缴存下限为单位和职工各68元，合计最低不得低于136元。

8月——蚌埠楼市去库存

蚌埠市出台《蚌埠市人民政府关于加快去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，提出努力用3年左右时间，去化商品房库存160万平方米。2016年起，全市商品住宅去化周期控制在15个月左右，并实现供需基本平衡，房价基本稳定。

在政策目标的指导下，蚌埠实行宽松的购房政策。首付执行最低标准20%，创新购房信贷产品，鼓励农民进城，支持新市民住房消费等政策。

截止今年11月，蚌埠理论去化周期从2015年初的20.88月降至6.47月，蚌埠去库存收到显著成效。

11月——住房保障门槛再降低

11月，蚌埠市住房保障再次降低申请门槛、扩大覆盖面积，由户籍家庭扩展至常住人口。

此次蚌埠市将以居住证为载体，将公共租赁住房保障范围扩大至在市区合法稳定就业、合法稳定生活的农业转移和其他常住人口。此举将推动居住证持有人享有与当地城镇户籍人口同等住房保障权利，逐步实现城镇基本住房保障由城镇户籍人口向农业转移人口和其他常住人口全覆盖。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业的大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员也将可以根据实际收入情况进行申请。

此外，蚌埠市公租房租金也有优惠。保障对象中的低保家庭，按照市场价的10%收取租金;对保障对象中的低收入家庭，按照市场价的20%收取租金等。