房地产市场下行，政府如何应对？

房地产市场下行，政府如何应对？

1、土地和房地产市场下行之下地方财政承压

房地产行业对地方政府相当重要。一般公共预算和政府性基金是地方两大主要账本，2020年，土地出让金收入在地方政府性基金收入中占比达91.3%，5项房地产税收在地方一般公共预算收入中占比达18.6%。

当前，土地市场迅速降温。行业资金面紧张，销售回款不理想，房企更为重视现金流，房企拿地积极性下降，也更为谨慎。大型房企出现债务危机。房地产业体量大、产业链长，与金融领域深度融合，大型房企债务危机之下，风险向三方面传递：一是向金融领域，二是上下游企业，三是房地产行业。房地产销售持续下行。7-10月，百强房企销售额当月同比分别下降7.6%、20.8%、35.7%和32.2%，延续下跌态势。土地和房地产市场下行之下地方财政承压。10月，地方政府性基金收入当月同比下降10.4%，其中土地出让收入当月同比下降11.5%。

2、地方政府如何应对？

2.1、注重发挥财政资金引导作用

政府投资作为财政政策工具之一，是政府投入资金支持相应产业发展，从资金转为实物资产的过程，以实现政府经济和社会发展战略。地方收支失衡压力大，政策发力要考虑财政可持续。持续放大财政资金的杠杆作用和乘数效应。更加注重结构调整，发挥财政资金引导带动作用，促进资本及资源向战略关键领域聚焦。同时，地方政府要用好直接政策工具和间接政策工具来达到政策引导的效果。

2.2、收入端，开拓税源、调整税收结构

当前地方收入持续增速下滑，且低于支出增速。2010年以来，地方一般公共预算收入、一般公共预算支出年度增速均呈波动下滑趋势，收入增速由高于支出增速，逆转为收入增速低于支出增速。2020年，受疫情影响，税收收入增速仅为-3%，带动地方一般公共预算收入增速首次由正转负，为-0.3%；疫情之下仍保持了有力的支出力度，地方一般公共预算支出增速为3.4%。

第一，培育税源。财政和经济相互影响，经济有活力，财政增收才有保障，经济可持续增长，财政才有可能实现可持续。地方增收需培育独特优势产业，扶持地方企业，提振经济，做大税基。

第二，借助税制改革调整税收结构。营改增后，地方缺乏主体税种。长期来看，消费税和房地产税可部分补充地方收入，完善地方税体系。但补充收入效果取决于改革力度、从试点到全国推广的进度。

2.3、支出端，优化结构、提高效率

第一，加大优化财政支出结构，实现精准发力。

全面落实过紧日子要求，坚持艰苦奋斗、勤俭节约、精打细算，把钱用在刀刃上。在持续压缩一般性支出，压缩非必须非刚性支出基础之上，支出安排偏向社会民生，确保基本民生支出只增不减。

第二，提高财政资金效率，实现精准滴灌。

用好特殊转移支付机制。2020年，由中央财政创新实施新增财政资金直达机制，按照“中央切块、省级细化、备案同意、快速直达”的原则，推动资金高效精准投放到终端，帮助地方落实“三保”工作。

2.4、用好专项债发力

新增专项债能有力推动地方基建和经济发展。从地方政府债券类别看来，我国地方政府债券可分为一般债和专项债，前者是地方政府为了缓解资金紧张或解决临时经费不足而发行的债券，后者是地方政府为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。