什么是租售并举 “租售并举”将成为去库存又一发力点

德成控股董事长徐小波近日表示，长租公寓业务可为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省营销费用，可用于回馈长租公寓客户，推动长租业务的发展。未来不排除探索住宅本身“租售并举”，“先租后售”等新业务模式。

近日，国家统计局最新数据显示，2015 年末，商品房待售面积71853万平方米，在去库存一年后，我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米。这意味着，在降税、降费、降低首付、降低利息、增加补贴等多项政策齐下的背景下，2015年房地产库存量再度增加近万亿平方米。

这也就是说，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。之所以说现在比2008年还差，是因为现在有大量的库存。

有业内人士指出，去库存还是需要一系列能改善房地产供给侧的长效机制。原中国房地产业协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。“未来将根据需求为向导改革供给模式，为房企提供了一种转型方向。”

中国作为一个发展中人口大国，虽然几千年形成的自有住房的传统，让绝大多数居民都把拥有一套自己的住房作为人生的一大目标，且要把这样的目标一代一代地传下去，以至于“以房养老”政策也推不下去。但是，在房价不断上涨的大背景下，这样的目标显然已经离多数家庭、多数人越来越远、越来越高不可攀了。特别是年轻人，面对高企的房价和跟不上节奏的收入，正在逐步放弃拥有一套属于自己的住房的梦想，而把目标转向租房上。

这也意味着，如果过度强调住房的买卖属性，忽视住房的租赁属性，就会带来住房租赁市场的价格扭曲，造成住房租赁市场的供求关系失衡，继而引发更多新的矛盾。在这样的情况下，发展住房租赁市场，就成了解决居民住房问题更为重要的方面。也只有把住房租赁这条短腿拉长，住房方面的社会矛盾才能得到有效化解，房价过高留下的后遗症才能得到有效医治。不然，会矛盾不断激化，而新政的出台就很好的解决了这一问题。

德成控股董事长徐小波谈到，国务院办公厅近日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。新政一出，房屋租赁市场迎来利好的声音不绝于耳。宏观层面来看，政策的出台不失为房地产去库存的合理途径之一，鼓励存量房参与租赁，满足租房需求的同时盘活存量资产;长期来看，还将对一二线城市居高不下的房价起到一定的调节作用。

就眼前的情况来看，无论是一、二线城市还是三、四线城市，实际都面临比较紧迫的发展住房租赁市场的任务。对一、二线城市、特别是一线城市来说，由于受住房供应以及投资、投机需求的双重影响，房价已经高得离谱，多数人只能把目光转向租赁市场。而租赁市场也是供不应求，价格偏离实际。唯有大力发展租赁市场、提供更多的租赁用房，包括商住房转化成租赁房，投资、投机房转化成租赁房等，政府购买一些公共租赁房等。只有这样，才能化解一、二线城市的住房矛盾。

对三、四线城市来说，虽然住房的供需矛盾不突出，甚至在很多城市出现了供大于求的问题。但是，住房价格也与居民的实际购买能力严重不协调，多数居民无力购买与自己实际能力相协调的住房，只能把目光转向租赁市场。如果能够动员开发商、投资者将库存的商品房实现租售转换，更多的用于租赁，政府也从中购买一部分商品房，用于低收入人群的租赁保障房。那么，不仅居民的住房问题解决了，去库存矛盾也会大大化解。

徐小波最后表示，过去房地产开发，供应侧是较为盲目的，大量的土地供应导致了一些企业盲目的开发，这是造成目前库存较高的主要原因。因此从供给与需求两端考虑，构建以需求为导向的供应模式，引导消费方向，鼓励“商改住”等创新的新政亮点，是未来房地产供应的主要侧重点。