租售并举是什么意思 租售并举实施方案

国务院常务会议提出允许将商业用房改造为租赁住房。随后，住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办新闻发布会上表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。他表示，把商业用房改造成租赁居住，能够满足租赁住房的需求，既可增加住房租赁有效供应，还能够物尽其用，避免资源浪费。对土地用途调整为居住用地的商用房项目，为降低租户使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。

此消息一出，即引发社会广泛关注。经初步测算，租赁市场2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已突破1万亿元，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要的现实机遇。此举旨在鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。具体到郑州，据郑州房管局数据显示，2016年一季度末，办公楼待售面积48.1万平方米，同比增长21.3%;商业营业用房待售面积67.7万平方米，同比增长21.7%。办公楼和商业营业用房待售面积不减反增，去库存压力依然很大。

“允许将商业用房按规定改建为租赁住房。”在传达政府完善租赁市场态度的同时，是否能为库存高企的商业地产带来曙光?多位专家学者发表了自己的看法。

原中国房地产业协会副会长朱中一：我国的房地产市场形态，正由增量转为增量与存量同时发展，部分一线城市出现二手房交易超过新房的情况。居民消费观念也开始从购买为主转向购租并举。从需求端看，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。未来将根据需求为向导改革供给模式，这也为库存严重地区的房企提供了一种转型方向。

研究院智库中心研究总监严跃进：发展购租并举市场，对于改变目前的居住模式和房企投资模式都有积极作用。鼓励个人出租自住房，实际上是鼓励住房投资行为，这对于后续房地产市场的投资以及投资方向的明确都有积极的作用。同时，影响比较大的是允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极的作用。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：按当前房地产税收政策，出租房屋要缴营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化。

河南财经政法大学教授李晓峰：从各地政府去年以来出台的去库存政策来看，主要针对的是住宅去库存。此次国务院常务会议提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，可谓是去库存的一个大招。不难发现，此举在去库存、降低房地产市场供应成本、维护房屋租赁市场环境等方面的意义重大，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，可望加快商业和办公用房去库存，也能更好地培育存量房市场，盘活存量房资源。

营销集团副总裁、河南区域董事长金琪昌：据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%。我国“散兵游勇”式的出租模式其实也加大了交易成本、信息成本，不利于租赁市场的发展和规范，“租售并举”为规范租赁市场提供可能。当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策，但是在很多地方，无论是农民工还是刚毕业的大学生，其支付能力根本买不起房。实行“租售并举”无疑是有效的解决办法之一。

河南王牌企划有限公司董事长上官同君：如果把房子改为租赁运营，企业收益远远比不上将房屋一次性出售，而且目前很多持有运营的商业、公租房等项目都是亏损的。个人认为，让开发商持有房屋改售为租，积极性不大。唯一可行的是，刺激有购房投资需求的人群，通过税收等优惠政策，鼓励个人购买租赁住房用于出租，这样才能大规模去库存，也可以引导个人投资需求合理释放。

同策咨询研究部总监张宏伟：国家强调发展住房租赁市场，原因之一就是市场上有不少存量房闲置，包括新房和二手房，需要采取措施解决闲置问题。从鼓励住房租赁市场发展的政策面尤其是金融政策面来看，未来房地产信托投资基金的推进速度会加快。或者说，一些配套性的金融政策也将会出台来支持现在的租赁型住房的发展。