李迅雷：房地产税在改善贫富差距上能起大作用

今年春节以来，已有20余城出台调控政策，楼市又迎来了新一轮升级调控。与此同时，银行收紧房贷，私募资管新规问世，避免资金违规流入房地产调控范畴。在高层表态今年房地产的主要义务是“稳房价”和“去库存”的背景下，中国楼市何去何从，风险水平如何，拐点在哪儿?凤凰财经在2017博鳌亚洲论坛上专访了齐鲁资管首席经济学家李迅雷对当下楼市相关热点话题进行解读。

今年三四线城市房价有个补涨进程

凤凰财经：前2月房地产投资指标片面提速达8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。同时，土地置办面积首次正增长。在整个楼市紧调控的大背景下，这个数据有点超预期，您怎么看这个数据?

李迅雷：其实是一个补涨。去年，一二线城市房价涨得多，今年三四线房价有个补涨进程。另外，我们发现今年的房地产销售面积的增长要大于销售额的增长，说明房价的上涨或许销售额增加进程当中，主要是集中在三四线城市，因为均价比较低。从未来看，由于今年整体房贷是收紧的，而且已经提高了房贷的折扣率，多个银行已提高到了95折，所以这也表明了政策进一步收紧，房贷额度控制了，利率上升了。从历史下去看，每当这个时候房地产的市场会步入一个相对低迷的状态，房价的涨幅也会缩小。

记者：您对今年楼市的一个行情怎么判别的?

李迅雷：应该是增速的回落，未必会跌，但是它的涨幅趋小了，比照来看，能够历史数据也是一样的。总体来讲，一二线城市房价去年涨幅过大，所以今年能够有个调整期，能够走平，三四线我估量还会略有上涨。

记者：您指的三四线是热点城市周边的还是一般指代的三四线城市?

李迅雷：主要是热点城市，三个地域比如京津冀地域、长江三角洲地域和珠江三角洲地域，围绕着大城市、超大城市周边那些三四线城市，能够房价还会略有上涨。

记者：幅度大吗?

李迅雷：幅度应该也不会太大，因为今年调控力度比今年都要大。

2018年有一个买房相对低点

记者：您以为近期的楼市调控政策对热点城市会起到“稳房价”的效果吗?特别是一线城市。

城一策，每一个城市依据自己状况对楼市进行调控，对房价进行限制，既避免大涨也避免大跌。这个政策力度应该还是有效果的。

记者：但近期看到上海又呈现了“抢房潮”的新闻。

李迅雷：这种抢房潮一方面由于新房供应十分少。目前属于一个时间窗口比较充足的时候，能够过了这段时间新的楼盘会有所增加。另一方面，由于预期从紧，购房者急需申请下房贷。假如现在还拿不到按揭存款的话，当下就更拿不到了，所以购房者比较急。所以，这样就有一个时间下面的提前，但当期消费了当下消费能够会增加。

记者：您之前剖析称，能够今年下半年是一个买房的相对好的时机，限制还持这种态度吗?

李迅雷：我觉得假如房价下跌的话，恐怕这一轮房价还是没有到头，更加确切说是2018年。因为房地产涨跌根本上三年一个周期，每三年会有一个低点，比如2015年对应2012年是个低点，2012年对应2009年是个低点，对应下来根本上是三年一个相对低点，但不是相对低点。

记者：您也提到“相对低点”，但总的来说房价是一波比一波高。到目前为止，您以为房地产泡沫风险大吗?可控还是不可控?

李迅雷：我觉得风险还是处于在累计、积聚的进程，因为世界上没有只涨不跌的商品价钱，继续上涨后都会呈现回落。既然这么长时间以来，房价一直没有下跌，这个一定是一个风险累计的进程。

记者：你的研究中，有没有剖析或判别，房地产泡沫风险大约在什么时候或许某个临界点会比较集中爆发。

李迅雷：我觉得会有，我估量能够是在2020年左右能够会有一个爆发。

记者：为什么做这个判别，因为城镇化因素还是?

李迅雷：一方面是城镇化。但城镇化速度已经大幅度放缓了，人活动性越来越低。2016年，外出农民工数量大约只增加了五十万，对这么大一个国度来讲，一年新增外出农民工数量只增加五十万的话，就根本上等于零了，这就表明了以农业人口转移为特征的城镇化已经到了前期了。另一方面，人口活动性急剧下降，假如一个城市没有那么多新增人口的话，它的需求来自于哪里?所以，随着需求的变化，房价也有它一个自然变化的规律。

另一方面，房地产中长周期一般是十八到二十五年，我想假如从2000年开端算，这个周期也差不多了。所以从这两个方面我来看，见顶的时间越来越近了，但未必就是今年或许明年就见顶。

房价大跌能够很难避免

记者：那您觉得假如“见顶”之后会不会引发一些系统性的风险?

李迅雷：那是一定的。我觉得有风险是正常的，泡沫的幻灭是正常的。而且不仅房价的泡沫会幻灭，还会引发一连串泡沫的幻灭，因为资本市场都是相关联的。

记者：应对这些风险，您有什么建议呢?

李迅雷：我觉得现在还是要增强房地产调控，假如要爆发的话，在它还有上涨空间的时候增强控制，抑制房价呈现比较大幅度波动相对会加重一点风险。现在是一个无奈的选择，假如选择过来调控房价，可以用增加土地供应、住宅用地的供应来增加满足楼市的需求。那个时候可以这么做，但现在存量房越来越多，所以你再这样去做能够会引发更大的危机，所以只有通过限购限贷等措施人为地抑制房价上涨。

记者：能有效果吗?

李迅雷：总比房价持续往上涨要好了。

记者：您以为最终房地产泡沫将会以什么方式消化掉?

李迅雷：我觉得最终能够还是避免不了大跌。因为你即使采取了很多缓冲措施，市场毕竟是市场。房地产是个市场，股市也是个市场，我们可以控制股价不涨不跌吗?也控制不了，股市有熊市牛市，有暴涨也有暴跌，同样楼市也是一样的。

记者：*12*经济任务会议提出五大手段来树立房地产调控的长效机制，您对此有没有什么等待?

李迅雷：我觉得效果一定会有。但是我们还得去尊重市场规律，现在通过控制的方式可以起到一定的效果，可以使得泡沫幻灭时候有个缓冲，不呈现断崖式下跌，假如能通过措施有一个斜率式下跌比前者还是要好。

记者：构建长效机制的一部分初衷也是为了避免呈现大跌的状况。

李迅雷：对。但还是很难避免，因为市场一定会呈现一种非感性状态，它不会涨到一个感性的位置就进行不涨了，过涨或许过跌这两种能够性都会有。所以，我觉得如何面对这样一个能够性采取应对措施更加现实，而不是说不采取相应举措，只是单纯增强控制，这样其实还是在累计问题。

记者：您有没有什么详细的建议呢?

李迅雷：我觉得一方面当然还是要增强微观的调控，另外一方面，我们也要供认这么一个事实，就是很难控制价钱。历史上没有一个国度可以控制住房价的，它都有一个波动的进程，一旦呈现大幅波动的时候我们怎么来应对?我们的金融体系能不能接受得起这种巨幅的波动?我们对这些应急举措应该要提前做准备的。

记者：的确应该做好一些应对措施。现在有些寄希望于房地产税，以为对抑制房价过快上涨会起到比较好的作用，您怎么看?

李迅雷：对改善贫富差距方面是有益处的，但关于抑制房价，我觉得还是有点难度。因为房价往往是过涨或许过跌的，美国也有房产税，但它也呈现过房价泡沫、房价过涨。所以，从这方面来讲，只有房价上涨没有房价下跌，或许只有盈利增长没有盈余，我觉得这是很难的，没有一劳永逸，因为这是市场决议的，你很难通过人为地控制来实现。

L型拐点还没到，未来能够还要下一个台阶

记者：除了房价回暖的问题，近期发布的经济数据也有所恶化。比如2月份官方投资远超预期。这说明中国经济回暖还是只是一般月份数据?您持L型拐点这种说法?

李迅雷：我觉得最近短期数据，我们叫高频数据比较好。但是这些恶化是由于投入比较多，投入那么大产出那么小，即使回暖所付出的本钱还是很高。所以，关于一般指标的恶化，我觉得还是要慎重，因为这是后期投入的后果，但是效率、效益没有相应提升。整体来讲。的我们处在L型走平的进程当中，但是能够还有一个斜率会往下走。

记者：目前，能够拐点这种说法还不成立?还没到?

李迅雷：对，还没到。

记者：您所指的投入过多是投资过多吗?

李迅雷：对，主要是靠资金投入过多。

记者：就是货币的问题?

李迅雷：对，比如2016年M2增长了11.3%，但是银行的总债务增长了16%，说明投入过大。

记者：就今年来说，下半年风险会比上半年更大吗?

李迅雷：我觉得风险始终是存在的。

记者：下行压力大吗?

李迅雷：下行压力还是存在的，就中国经济来说，能够还是要再下个台阶。

记者：您觉得这种波动会继续多少年?

李迅雷：波动的话，我觉得不会太大，因为我们的微观调控水平越来越高了，但是下行的趋向是会延续的，而且短期的回暖也不代表下行趋向完毕。所以，我觉得没有必要非要去找拐点，找原因更重要。比如虽然经济数据好了，但是好之后CPI没起来呢?因为很难传导，也说明了这一轮的经济周期是一个补库存的周期，它继续时间是比较短的。

记者：现在还属于补库存的周期?

李迅雷：对，我觉得目前这一轮的大宗商品价钱上涨等还是属于补库存周期的。

记者：大约这种补库存周期，您预计会到什么时候。

李迅雷：我觉得现在已经差不多了，就能够又有一个下行压力了。

记者：然后到了这个阶段能够又到一个均衡的增长点，是吗?

李迅雷：对。