长春熊义明：明年房地产回调可能性较大

12月1日消息，国泰君安(19.850, -0.29, -1.44%)宏观团队接受新浪财经采访，这也是国泰君安研究所全球首席经济学家暨宏观团队负责人花长春携国泰君安高级宏观分析师熊义明首度接受媒体采访。花长春曾就职于野村证券国际(香港)担任中国经济学家，以及香港金融管理局、国际货币基金组织(香港代表处)和亚洲开发银行研究所从事宏观经济的研究工作，2016年9月正式入职国泰君安。

在以花长春为代表的国君宏观团队在接受新浪财经采访时，谈到了三方面观点：经济基本面、汇率与房地产。

明年GDP增速可能在6.3%左右

近期，国泰君安宏观提出几大观点，花长春与熊义明再次强调：随着信贷增速的回落，明年经济确实还会有下行压力的，尤其是在明年上半年。目前货币政策边际一直持续收紧，明年二季度下旬，可能政策会有微调。

花长春与熊义明认为明年全年GDP增速可能是在6.3%左右。据花长春分析，今年信贷增速比较强，广义增速在16.5%左右，高于名义GDP增速近10个百分点，以往是一般来说是比名义GDP高3%-5%比较正常。在这种情况下，房地产投资需求、汽车消费需求会上升比较快。

经他们初步测算，如果今年GDP增速是6.7%的话，那么这两个部分的额外的贡献实际上超过他们之前平常的贡献，可能在0.3到0.4个百分点。也就是，如果今年6.7%的GDP增速，去掉他们额外的贡献，在6.4%左右。

“明年在信贷增速回落，经济增速再稍微下滑一点的话可能是6.3%左右，这个情况是比较可能的。”花长春表示。

那么这个预测有什么风险呢?一是说政府对落实GDP增速这个目标看得过重，如果6.5%的GDP增速这个底线没有弹性的话，那么政府在基建投资上需要大量投入，在财政、信贷上都会有压力，最终可能会有通胀上行的风险;

二是美国，美国可能会对中国有一些局部贸易摩擦，特朗普是贸易保护主义倾向特别严重的人，比如说他对中国的部分机电、化工、钢铁等产品征关税，目前机电产品占中国对美国出口的接近50%，如果关税提高到15%的话，确实对中国的出口带来较大压力。

不过，花长春补充，如果明年在基准情况下，信贷回落比较正常——从今年16.5%的水平回落到明年的13%，通胀也保持正常，去产能去杠杆的改革下，那么2018年中国经济下行压力会小很多，走势就会相对平缓很多。

而在他看来，明年改革会是最大亮点，尤其是在去杠杆债转股方面和地方混改方面进程会加快，另外农村土地制度改革、一带一路的推进可能会有进展。

人民币被动贬值压力不小

中国现在处于金融周期的顶部阶段，往后走可能是下半场，那么在这个大的背景下，国泰君安宏观团队表示，货币政策会由比较宽松的趋向中性，信贷增速会趋向回落;财政方面，政府会保持积极的政策来托力经济，但是这方面有压力，所以力度可能难以加大;汇率政策方面，中国不会去主动寻求汇率贬值，但是对汇率的双向浮动的容忍程度会加大。

日前，美元对人民币汇率突破6.9，对于汇率问题，花长春补充，今年人民币确实有贬值的压力，一方面因为中国经济调整的需要，再加上在国际上，政治和政策上的不确定因素在加大，全球可能进入比较强势的美元时代。

而这种被动贬值的压力，他认为会延续到明年且压力不小，“很难说7就是转折口。”他说道，“中国经济的基本面其实是好的：外债不多，有庞大的外汇储备;经济增速从全球来说还比较高;再加上还有外汇管制，所以总体来说是可控的。到后年贬值压力会小很多。”

花长春还提到，人民币虽然对美元贬值，但是人民币一篮子货币指数还比较稳定，没有主动贬值的过程，不体现政府贬值的意愿;再者，虽有一定的贬值压力但也不至于失控;最后，强美元也有一定的风险，因为如果欧洲风险没有爆发出来，或者欧洲央行提前退出QE的话，美元将会受到很大的打击。

“其实，人民币相对于很多新兴经济体来说，总的指数还是比较稳定的，如印度、马来西亚，他们货币的贬值要远远超过中国。”他表示。

至于美联储加息，花长春认为对中国货币政策不太会有影响。首先，中国加不加息看中国经济到底是不是强到一定程度我们需要紧缩了，目前来说中国加息可能性不大。

第二，加息会得到什么结果?最近土耳其已经加息了，但是它的结果可能并不能抑制住本币的贬值。如果说突然加息，最后形成对资产价格很大的打击，这样会加大对中国硬着陆经济风险上升。

第三，中国加息能不能遏制住利差的扩大呢?他觉得很难，中国应该通过改革，把经济基本面改好，那么对全球资本的吸引程度就会比美元更多。

明年房地产回调可能性较大

在花长春与熊义明的表述中，提到了GDP今年增速的贡献中，房地产扮演了重要的角色。不过，对于明年房地产的状况，花长春并不乐观。

“我觉得明年房地产回调的可能性比较大，主要是房地产投资方面。我们认为中国房地产投资的需求长期的拐点已经过了，大概拐点时间在2014-2015年左右。”

拐点看两点：一是人口，中国20~50岁度，中国目前是56%左右的水平，按照国家规划来说，2020年达到60%左右的水平，这也隐含中国城镇化的速度回下降。

国泰君安宏观团队做了测算，如果单纯考虑刚需和改善性需求，不考虑投资需求的话，现在每年住宅商品房的销量是10-12亿平方米左右。去年这个数字大概是11亿平方米不到，今年按照当前速度增长可能接近14亿平方米。“总体从销售方面来说，拐点基本已经出现，很难再有大幅增长。”

花长春表示，从库存供给的角度看，压力也不小，尤其在三四线城市。单看施工面积，住宅的施工面积是50亿平方米，全部商品房住宅面积是70亿平方米，除掉达到预售条件提前销售的小部分，很多还是未被销售的。

从总量方面来看，房地产投资的拐点也会出现，花长春认为，只要信贷增速回落到正常的增速水平，房地产投资会稍微下滑。

而且房地产有结构性差异，在一线城市，常住人口的增长率远远快于二线城市，二线城市远远快于三四线城市。在这样的情况下，他提出长期的发展策略，还是需要都市圈或城市群的形成，如京津冀、长三角、珠三角等，加上产业结构的重新分配。这样一边有利于抑制大城市的房价，也有利于遏制投资下滑过快。

“我们也看到了政府在加快建设北京和天津的轻轨交通，这些都会有助于改善房价、工作人群流动、产业的重新配置。”花长春称。

近期关于房地产的调控政策频出，对房价影响如何?他认为，因为大城市的供给没有得到根本性改善的情况下，抑制需求在一定程度上是不得不做的事情。但是根据从2010年到2013年的案例研究，一般来说限购限贷政策实施起效快，但是效率要比货币政策低，而且持续时间可能也不长，也就是六个月左右。所以如果信贷政策配合，这有利于稳定房价，因此判断货币政策由宽松向中性方面变化实际是边际收紧的过程。“如果没有信贷政策或货币政策的配合，房价纯粹靠限购限贷来抑制是比较困难的，金融脱实向虚必须得到信贷方面的配合才能遏制。